直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税:父母や祖父母から贈与を受けて住宅を購入する場合

税金

2022年の改正で

  • 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

の制度が2年間延長されました。

会社員の方にもおなじみの

  • 住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)

とならんで、よく使われている制度です。

改正後の制度の重要ポイントを解説します。

概要

この制度は、贈与税の特例制度です。

直系尊属から贈与を受けて、住宅の新築、取得、増改築等(以下「新築等」)をした場合に、一定の限度額まで贈与税が非課税となる制度です。

※直系尊属とは、実の父母や祖父母などのことです。

省略して「住宅取得等資金の贈与」、「住宅取得等資金の非課税制度」などのようによばれることもあります。

重要ポイント

贈与の日・新築等の日・入居の日

この特例の適用を受けるためには

  • 贈与の日
  • 新築、取得、増改築等(以下「新築等」)の日
  • 入居の日

の順序と期限が重要です。

贈与の日と新築等の日については

  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること

という要件があります。

3月15日という日付も大切ですが、まずは「住宅取得等資金の全額を充てて」というところに着目です。

これは、贈与を受けた資金で支払いをするということです。

自分で払ったあとで贈与を受けて、住宅ローンの返済に充てる、といった使い方は対象外になります。

住宅ローンを組むのであれば、ローンの契約前に贈与を受けることが必要です。

支払の直前に、振込などの証拠が残る方法で贈与をすると確実ですね。

新築等の日は、上記の要件にあるとおり、3月15日が区切りになります。

前年に贈与を受けた場合は、3月15日までに新築、取得、増改築等をしていなければなりません。

建築途中だとダメなんですか!?

くま税理士
くま税理士

原則として、3月15日までに新築、取得、増改築等をすることが要件です。

ただし、3月15日において、新築の場合は

  • 屋根を有し、土地に定着した建造物として認められる状態

増改築等の場合は

  • 増築又は改築部分の屋根を有し、既存の家屋と一体となって土地に定着した建造物として認められる状態

も含まれます。

一方、取得の場合には、上記のような建築途中のものは含まれませんので、建売住宅や分譲マンションについては、引渡日の確認が必要ですね。

入居日については

  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること(または、同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること)

という要件があります。

「遅滞なく」は、いつまでか決まっていますか?

くま税理士
くま税理士

はい。贈与を受けた年の翌年12月31日までに居住することになっています。

贈与を受けた年の翌年12月31日までに居住していないときは、特例の適用を受けることができませんので、修正申告をする必要があります。

贈与の手順と日付の確認が大切ですね。

手順例
(例)贈与から申告まで

省エネ等住宅と非課税限度額

非課税になる限度額は、具体的にはいくらですか?

くま税理士
くま税理士

500万円の場合と、1,000万円の場合があります。

非課税になる限度額は、まずは500万円です。

そして、省エネ等住宅に該当する場合は、500万円上乗せすることができて、合計1,000万円になります。

マイホームを建てるときは、設備などにもこだわりたいですよね。

家屋の種類によって非課税限度額が異なりますので、選択基準のひとつにするとよいですね。

省エネ等住宅の要件は

  • 断熱等性能等級4以上、または、一次エネルギー消費量等級4以上
  • 耐震等級2以上、または、免震建築物
  • 高齢者等配慮対策等級3以上

のいずれかに適合する家屋で、以下のような添付書類が必要になります。

  • 住宅性能証明書
  • 建設住宅性能評価書
  • 住宅省エネルギー性能証明書
  • 長期優良住宅建築等計画等の認定通知書
  • 住宅用家屋証明書
  • 認定長期優良住宅建築証明書
  • 低炭素建築物新築等計画の認定通知書
  • 住宅用家屋証明書
  • 認定低炭素住宅建築証明書
  • 増改築等工事証明書

たくさんありますね。

くま税理士
くま税理士

はい。でもすべてが必要なわけではありません。

要件の種類によって、上記の中のひとつだけでよい場合と、2つ必要な場合があります。

また、暦年課税の基礎控除額110万円も併用できますので、省エネ等住宅に該当する場合は、1,110万円まで非課税で贈与を受けられることになります。

限度額
非課税限度額

所得制限

受贈者の要件のひとつに、所得制限があります。

贈与を受ける方が

  • 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下
※床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下

でなければ非課税になりません。

収入が高い方は、適用を受けられない場合があるので注意が必要です。

僕は普通のサラリーマンなので大丈夫ですよー。

くま税理士
くま税理士

いえいえ。会社員で収入の目安がつく方も注意して頂きたい場合があります。

住宅を新築したり取得したりする場合、買い換えであることもありますよね。

それまで住んでいた家を売って、新しい家を建てたり買ったりする場合です。

このとき、前の家が高く売れたりすると、その年だけ所得が高くなることがあります。

所得金額を確認し、適用対象外になるようであれば、贈与や取得の年を変更する等、なるべく適用を受けられるようにできるといいですね。

申告手続き

最後になりますが、もっとも重要なポイントです。

この非課税制度の適用を受けるためには、贈与税の申告が必要です。

贈与税の申告書の提出期間は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。

期限内の申告が必須です。

提出しなければならない添付書類もありますので、期限ぎりぎりになって慌てないように、事前に準備しておきましょう。

申告書は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で作成することができます。

毎年1月のはじめ頃には、前年分の申告書が作成できる状態に更新されています。

質問に答える形式で入力を進めていくことができますので、申告は2月1日からですが、1月のうちに確認しておきましょう。

その他の要件・注意点

上記以外の要件や注意点をまとめてご紹介します。

受贈者の要件

適用を受けることができる受贈者の要件は、原則として

  • 贈与者の直系卑属
  • 18歳以上
  • 日本国内に住所があること

です。

過去にこの特例の適用を受けている場合は、重ねて受けることはできません。

また、親族などの特別の関係がある人からの取得等の場合は、適用対象外です。

家屋の要件

家屋については

  • 日本国内にあるもの
  • 床面積が40㎡以上240㎡以下
  • 床面積の2分の1以上が居住用

でなければなりません。

さらに、新築または取得の場合は

  • 建築後使用されたことのない住宅用の家屋

であるか、使用されたことがある場合は

  • 昭和57年1月1日以後に建築されたもの
  • 地震に対する安全性基準に適合するもの
  • 耐震改修により耐震基準に適合するもの

といった要件があります。

増改築等の場合は

  • 自己が所有し居住している家屋に対して行われたもので一定の工事に該当すること
  • 工事費用が100万円以上
  • 工事費用の2分の1以上が、居住用部分の工事に要したもの

といった要件があります。

なお

  • 新築等とともに行う土地の取得
  • 新築に先行して行う土地の取得

も対象になります。

住宅ローン控除を受ける場合の注意点

住宅取得等資金の非課税制度の適用を受けた上で、住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)の適用を受ける場合は、対象金額に注意が必要です。

  • 住宅借入金等の年末残高の合計額

  • 新築等の対価の額から非課税制度の適用を受けた金額を差し引いた額

を超えるときは、その超える部分の金額については住宅ローン控除の適用はありません。

先に家屋等の取得対価の額から、非課税制度の適用を受けた金額を差し引き、その残額と借入金の年末残高とのどちらか少ない金額が住宅ローン控除の対象になります。

なお、住宅ローン控除の計算明細書には

  • 住宅取得等資金の贈与の特例を受けた金額等

の記載欄がありますので、忘れずに記入しましょう。

おわりに

2022年の改正で、2年間延長されることとなった

  • 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

の制度について解説しました。

要件を確認し、必ず期限内に申告しましょう。

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