国内外の不動産に関する所得税:納税義務者の区分別まとめ

税金
税金

外国に住んでいて、日本の持ち家を貸しています。

日本に住んでいて、外国の持ち家を売りました。

国内外の不動産に関する所得は

  • 誰のどこにある不動産か?

で課税の範囲が異なります。

納税義務者である

  • 居住者(永住者)
  • 居住者(非永住者)
  • 非居住者

の区分別に、国内外の不動産による

  • 売却収入
  • 賃貸収入

の取扱いを解説します。

誰:納税義務者の区分

まずは

の収入なのかを確認しましょう。

一般に

  • 納税義務者の区分

と言います。

納税義務者の区分は、まず

  • 居住者
  • 非居住者

の2つに分かれます。

  • 居住者

  • 日本に住所がある人
    または
  • 日本に1年以上住み続けている人

です。

逆に

  • 非居住者

は、その裏返しで

  • 居住者以外の人

です。

ちなみに、国家公務員や地方公務員は、日本に住所がない期間も、日本に住所があるものとみなされます。

  • 居住者:日本に住所がある人、または、日本に1年以上住み続けている人
  • 非居住者:居住者以外

居住者はさらに

  • 永住者
  • 非永住者

の2つに分かれます。

  • 永住者

  • 非永住者以外の居住者

です。

その

  • 非永住者

  • 日本国籍を持っていない人

で、日本に住所があったり、住んでいたりした期間が

  • 過去10年間で、合計5年以下の人

です。

合計と言われても…。

くま税理士
くま税理士

すぐにはわからないですよね。

非永住者は

  • 日本国籍を持っていない人

ですので、外国人を想定した区分です。

そして

  • ○年前に来日して、それ以来ずっと日本に住み続けている

といった場合は、すぐに年数がわかりますが、行ったり来たりしている場合は、頭の中だけで考えても、正確に年数を合計することは難しいですね。

そのため

  • 居住形態等に関する確認書

という書類が用意されています。

非永住者だった期間がある居住者が、確定申告をする際に使用する書類で、英訳も付いています。

居住形態等に関する確認書
居住形態等に関する確認書

確認のためにも、まずは

  • 二面:住所又は居所を有していた期間の確認表

を記入してみるとよいですね。

  • 永住者:非永住者以外の居住者
  • 非永住者:日本国籍が無く、日本に住所があったり住んでいたりした期間が、過去10年間で5年以下の人

どこ:所得の源泉地

今度は

  • どこ

で発生した収入なのかを確認しましょう。

不動産に関する収入といえば

  • 売却収入
  • 賃貸収入

ですね。

それぞれ

  • 売却収入:譲渡所得
  • 賃貸収入:不動産所得

として利益(所得)を計算しますが、動かすことができない土地や建物など(=不動産)が発生源となりますので、場所の特定は容易です。

所得が発生する場所を

  • 源泉地

と言いますが、不動産に関する所得の場合は

  • その不動産の所在地

が源泉地となります。

日本にある不動産なら日本(国内)、外国にある不動産なら外国(国外)が源泉地で、それぞれ

  • 国内源泉所得
  • 国外源泉所得

になります。

  • 日本の不動産から発生した所得:国内源泉所得
  • 外国の不動産から発生した所得:国外源泉所得

課税所得の範囲と留意点

それでは

  • 誰(納税義務者の区分)
  • どこ(所得の源泉地)

を組み合わせて

  • どんな場合に課税の対象となるのか

を確認していきましょう。

一般に

  • 課税所得の範囲

と言います。

居住者(永住者)

居住者(永住者)については

  • すべての所得

が課税対象です。

  • 全世界所得

という言い方をすることもありますね。

従って、不動産の所在地に関わらず

  • 日本の不動産
  • 外国の不動産

のいずれについても、これらから発生した所得は、課税所得の範囲に含まれます。

外国通貨で支払を受けた場合はどうなりますか?

くま税理士
くま税理士

日本円に換算して計算します。

外貨建で取引をした場合は、原則として

  • TTM(仲値)

により円換算した金額で計算します。

ただし、継続適用を要件として

  • 有利換算
  • 合理的な為替相場の使用

も可能です。

外国でも申告をするときはどうなりますか?

くま税理士
くま税理士

二重課税となる場合は、外国税額控除が適用できます。

外国の不動産から発生した所得について、日本と外国の両方で、それぞれ申告納付をする場合

  • 国際的な二重課税

になります。

これを防止するため、日本では

  • 外国税額控除

の規定により、外国税額のうち一定額を、日本の税額から控除することができます。

なお、日本と外国で課税時期が一致しないことがあるため、外国税額控除には

  • 繰越控除

という制度があり、控除しきれなかった金額等は、3年間繰り越すことができます。

また、不動産所得(賃貸収入)の場合は、外国税額を

  • 必要経費に算入

することもできますが、他の所得を含めて

  • 外国税額控除との選択適用

になります。

居住者(非永住者)

居住者(非永住者)の課税対象となる所得は

  • 国外源泉所得以外の所得
  • 国外源泉所得で国内で支払われたもの
  • 国外源泉所得で国内へ送金されたもの

の3つです。

従って、まず

  • 日本の不動産

により発生した所得については、課税所得の範囲に含まれます。

一方

  • 外国の不動産

により発生した所得については

  • 日本で支払われたもの
  • 日本に送金されたもの

のみが課税対象となります。

日本での支払いというと、近頃は

  • 日本で現金を手渡し

ということは考えにくいですが

  • 日本の口座への振込

は代表的なものですね。

日本への送金については

  • 送金課税

と言ったりもしますが、外国の口座に振り込んでもらい、そこから

  • 日本の口座へ送金

というのは、わかりやすい例です。

なお、同じ年に、外国で支払われた国外源泉所得以外の所得(≒国内源泉所得)がある場合は、国外源泉所得以外の所得に対応する金額を、先に送金したものとされます。

例えば、同じ年に、外国の預金口座で受け取った

  • 国内源泉所得:100万円
  • 国外源泉所得:200万円

があり、それを

  • 日本の銀行口座へ150万円送金

した場合、送金課税の対象となるのは、50万円(150万円-100万円)です。

国外源泉所得以外の所得(≒国内源泉所得:100万円)は、送金の有無に関わらず、元々課税対象です。

こちらも、二重課税を防止するための措置ですね。

昨今は、EC(電子商取引)が進み、決済手段が多様化しています。

そんな中で、支払場所や送金が要件となると、思いもよらぬところで課税の対象となってしまうことがあります。

例えば、有名な例は

  • 日本でクレジットカードを使った場合

ですね。

引落が外国の預金口座の場合、この外国の預金口座から、日本へ送金されたことになります。

送ったつもりはないのに…。

くま税理士
くま税理士

そうですね。うっかり忘れそうですね。

送金課税については、いわゆる「送金」の手続きをしていなくても、課税対象となる場合がありますので、注意が必要です。

なお

  • 外貨建取引
  • 外国税額控除

については、居住者(永住者)と同じです。

非居住者

非居住者の課税所得の範囲は

  • 国内源泉所得

のみです。

従って

  • 日本の不動産

により発生した所得だけが、課税対象になります。

日本と諸外国との租税条約においても、不動産の売却や貸付による所得については、その不動産の所在地で課税できることになっています。

非居住者の、日本の不動産に関する所得については、まず受取時に

  • 源泉徴収

がされます。

その上で

  • 確定申告

をして、精算することが必要になります。

非居住者が、日本で確定申告をするためには

  • 納税管理人

を定めなければなりませんね。

納税地は

  • 出国前の住所(親族在住)

で、上記が無い場合は

  • 不動産の所在地

です。

なお、賃貸収入で

  • 個人である借主や、その親族の居住用

である場合と、売却収入で

  • 個人である借主や、その親族の居住用
  • 対価が1億円以下

である場合は、源泉徴収は不要です。

源泉徴収税率は

  • 売却収入:10.21%
  • 賃貸収入:20.42%

です。

源泉徴収は、借主(支払者)の義務ですが、必要なのに忘れているようだと判断できるときは、貸主からも声をかけてあげられるとよいですね。

なお、日本で非居住者となっている場合は、他国で居住者となっていると考えられます。

従って、その国で

  • 外国税額控除

の規定がある場合は、日本での税額を

  • 外国税額

として、その国での申告において適用を受けることになります。

おわりに

納税義務者の区分別に、国内外の不動産に関する取扱いを解説しました。

課税対象となる範囲をまとめると、以下のようになります。

居住者
(永住者)
居住者
(非永住者)
非居住者
日本の不動産   
外国の不動産
(日本で支払)
  
外国の不動産
(日本に送金)
  
外国の不動産
(上記以外)
 

居住者(永住者)の方の

  • 外国で支払われたもの

居住者(非永住者)の方の

  • 日本に送金されたもの

そして、日本と外国の両方で申告が必要なものは、忘れやすいですね。

申告漏れのないよう、今一度確認しましょう。

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